De houten, disruptieve ambitie van VORM

Stoer, leefbaar en innovatief

Het is de ambitie van Hans Meurs en Wouter Disseldorp van VORM: honderdduizenden betaalbare, houten woningen volgens een ingrijpend, nieuw ontwikkelproces. Ze zijn vastbesloten om er een succes van te maken. ‘Het moet. Nederland komt anders niet voldoende vooruit.’

Innovatie is VORM wel toevertrouwd. Van kampioen duur naar kampioen betaalbaar, omdat de maatschappij daar een kleine tien jaar geleden om vroeg, zo voorspelde Hans Meurs. Nieuwe concepten in de hoek van bewonersparticipatie en natuurinclusie volgden.

Nu is het tijd voor de volgende stap. Het gaat om een aanzienlijke verandering, die de potentie heeft om een Elon Musk-achtige revolutie in de markt van woningbouw te creëren. ‘Al klinkt dat misschien wel iets te hoogdravend en dat is ook niet de bedoeling’, reflecteert de CEO.

Maar de associatie is begrijpelijk: ‘Iedereen is op zoek naar een slimme duurzame oplossing, die de kostprijs van woningen op termijn drastisch gaat verlagen. Wij denken de route ernaartoe gevonden te hebben’, stelt Hans Meurs. ‘Maar de onderlinge schakels aan elkaar rijgen, is op dit moment nog een ander verhaal. Daar zijn we mee bezig.’

Van 100 naar 15 partijen

Wouter Disseldorp, conceptontwikkelaar Houtbouw, vat enthousiast samen wat het idee van VORM is: ‘Iedere professional weet dat een ontwikkelproces stijf staat van vertragingen en faalkosten. Elke dag opnieuw. Dat ligt aan ongelooflijk veel factoren die onderweg optreden. Wij zijn ervan overtuigd dat we met nieuwe digitale technieken en procesinnovatie het hele ontwikkelproces van de vastgoedsector kunnen versnellen.’

Hans Meurs vult aan: ‘In het proces dat we nu kennen zijn circa honderd ketenpartners betrokken, en hebben we onnoemelijk veel fases. We starten met het schetsontwerp, waarna pas na zo’n anderhalf tot zes jaar later met de bouw van het project wordt begonnen. Dat gaan we dus in onze nieuwe opzet niet meer doen. Het moet simpeler, of beter gezegd veel sneller. Met veel minder partijen en eerder in het proces meer ‘zekere’ keuzes maken. We hebben kort samengevat nog maar twee fasen in plaats van acht: de schetsfase, waar alle keuzes worden gemaakt, en de productiefase.’

Hij vervolgt: ‘In de schetsontwerp-fase hebben we een uitvoeringsontwerp met materiaalkeuzes, houtleverancier, fabriek, kozijnleverancier, et cetera. Alles in één fase inzichtelijk. Daarmee zijn direct het gestandaardiseerde proces, het ontwerp en de kosten duidelijk. Dat kan omdat alle kosten van de materialen op basis van digitaal gekoppelde eenheidsprijzen bepaald zijn. Niet met honderd partijen, maar nog maar tien tot vijftien vaste ketenpartners. Alleen zo kunnen we radicaal versnellen. Vanuit één visie, vanuit samenwerking, vanuit vertrouwen. Dat is duurzaam, snel, betaalbaar. Maar heeft ook nog een ander belangrijk voordeel: de arbeidsproductiviteit is tot 300 procent hoger.’

Het plan, beknopt in een paar zinnen uitgelegd, klinkt groots. En groots, dat is het ook, beamen ze aan tafel bij VORM. De beoogde route grijpt in op het huidige ontwikkel-denken, het bouwproces en vooral de materiaalkeuzes. Het gaat niet langer over loketjes en actoren, die het stokje aan elkaar overgeven en redetwisten over verantwoordelijkheid, maar het gaat over een nieuwe vorm van gezamenlijkheid in de vastgoedsector.

Woningbouw zal over niet al te lange tijd worden gedomineerd door houtbouw

Lego met hout

Een standaardproces klinkt zowel slim, snel, maar misschien ook wel eentonig. De vraag is of we in het nieuwe model straks allemaal dezelfde houten gebouwen gaan zien. Wouter Disseldorp zit op het puntje van zijn stoel om antwoord te geven: ‘Juist niet! We bieden met onze aanpak een oneindige variatie aan plattegronden. Zie het als ‘legoën’ met houten blokken. Met de standaard modules die je hebt, kun je oneindig variëren. Standaardisatie zit ‘m in ons gedigitaliseerd systeem waar ieder aandeel van onze partners zorgvuldig op elkaar is afgestemd.’

Na het schetsontwerp wordt in de toekomst direct doorgegaan naar het indienen van de omgevingsvergunning en de opvolgende realisatie. ‘Omdat straks alle spelregels in het systeem bekend zijn, kunnen we sneller, slimmer, betaalbaarder en duurzamer ontwikkelen en bouwen. Maar nog steeds unieke gebouwen realiseren. Vergelijkbaar met de auto-industrie: je gaat ook niet elk nieuw te bouwen model per individuele auto toetsen.’

Gaat VORM dan straks alleen nog maar houten woningen bouwen? ‘Nee dat niet’, antwoordt Hans Meurs. ‘Ik geloof dat er in de toekomst ook ruimte blijft voor beton, zeker als je praat over gebouwen van 70 meter en hoger en het gebruik van gerecycled beton. Maar als je het mij vraagt dan zal woningbouw over niet al te lange tijd worden gedomineerd door houtbouw. 50 procent van het totale aantal nieuwbouwwoningen is mogelijk.’

Met hout kunnen we straks sneller, met veel minder vakmensen en ruim binnen de Paris Proof-doelstellingen 50 procent van de woningen in Nederland bouwen

Zenuwachtige blikken

In 2019 deed Wouter Disseldorp een eerste biobased project voor VORM. Hij ontdekte wat er op het pad van een projectontwikkelaar komt die voorloper wil zijn op het gebied van betaalbare, duurzame woningen. ‘Dat is ontzettend moeilijk. Het is best te doen om een kleinschalig project van hout neer te zetten, maar dan moet je niet letten op de prijs en vooral tegen iedereen roepen dat het vooral leuk is. Daar blijft het dan bij.’

VORM oefende de voorbije jaren verder met hout. One MilkyWay in de Binckhorst in Den Haag kent 40 appartementen met een houtconstructie (CLT). ‘Een mooie stap, maar niet het eindstation’, vertelt Wouter Disseldorp. ‘Niet voor niets gaan we een partnership met Sustainer aan. Samen werken we aan het binnenstedelijke project GROEI! in Amsterdam.’

Volgende stappen

‘Niet een projectje hier en een projectje daar’, stelt Wouter Disseldorp. ‘Maar de nieuwe standaard van woningbouw. Volgens een vertrouwd team van co-makers, die net als wij nu durven te investeren in de toekomst. De boodschap is helder: of je doet met ons mee in alle transparantie met een eerlijk verdienmodel voor iedereen. Of je doet niet mee. Een tussenweg is er in deze opzet niet.’

Ondertussen wordt VORM wekelijks gebeld door beleggers. Ze hebben lucht gekregen van de disruptieve en evenzo kansrijke tekeningen die er liggen op het bureau in Rotterdam. Hans Meurs lacht: ‘Die tekeningen zijn er helemaal niet. Alles gebeurt digitaal, met heel weinig partijen. Nu maximaal vijftien, Tesla zit op zes, geloof ik. Dus er blijven uitdagingen genoeg over om ons plan verder te ontwikkelen.’